沈阳市房产局、沈阳市自然资源局

【资料图】

《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知》

沈房发〔2023〕2号

各区、县（市）房产、自然资源部门，各相关单位：

为进一步支持刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场良性循环和健康发展，现就有关事宜通知如下：

新峰解读：

沈阳市遵循两会精神：“坚持房住不炒定位，建立实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，稳妥实施改善优质房企资产负债表计划。”

“沈5条”是落实上述精神的具体举措。

一、科学安排土地供应。合理制定年度土地储备、出让计划。结合已供土地开发利用及市场库存情况，科学确定供地总量、容积率、商住比和出让时序，采取清单化、滚动式供应土地。

新峰解读：

科学精准，因城施策、因区施策、因企施策，依新峰数据系统：

新政明确："商品房总库存=批而未建+建而未许+许而未售"　，

举例说明：统计某区商品房总库存，其中—

隐性库存50万平=房企已拿地未动工25万平+已动工未销许25万平。

显性库存50万平=房企已拿地动工取得销许但尚未去化的可售库存。

则，总库存=隐性库存50+显性库存50=100万平。

延伸： 高层、小高、多层、洋房、别墅、商业各类型 库存占比。

延伸：＜90平、90-120平、120-144平、144-180平、＞180平占比。

二、实施首套个人住房贷款利率动态调整机制。按照人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》要求，二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

新峰解读：

2022年12月30日，央行、银保监会联合发文，建立《建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制》：

各城市政府可于每季末月，以上季末月至本季第二个月为评估期， 对 新建商品住宅售价环比和同比连续3个月均下降的，阶段性放宽首套商业个贷利率下限。反之上调。

2023年3月28日"沈5条"发文下调，说明沈阳符合上述政策情形。另外，下一个利率政策的时间观察窗在6月20日以后，届时新峰&房谱君会依据密切监测的"3月、4月、5月"沈阳新建商品住宅价格环比、同比涨跌数据，来判断“7月、8月、9月”的利率下限，会进一步下调还是上调。

注释：环比指"同年邻月"相比，同比指"对年对月"相比。

三、支持公寓类非住宅去库存。对购买公寓类非住宅实际用于居住且为首套刚需的，水电气暖收费价格参照住宅标准执行。

新峰解读：

此条同时利好一手、二手公寓房市场，减轻居住者实际使用负担，刺激公寓库存去化、加速存量流转。依新峰数据系统，2023年截至上周，沈阳新建商品住宅套均成交面积108平，老百姓改善性置业需求特征尽显，而同期公寓库存的套均面积为63.5平，所以此次新政加大了公寓市场扶持力度，支持青年人、新市民刚性自住需求，落实中央精神。

四、进一步优化商品房预售资金监管。以重点监管额度和企业信用评价为依据，动态调整监管资金比例，实施差异化、精细化管理。

新峰解读：

新政前的预售监管资金支取与建设节点进度对照关系如下—

我们预计“沈5条”落地后，口碑诚信、产品优质的房企的现金流，在“保函置换预售监管资金”利好之外，还将获得进一步的政策扶持。

五、优化限购区域。继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）实施限购政策。

新峰解读：

此条即"沈阳9区二环外不限购"。依新峰数据系统，2023年截至上周，沈阳累计成交新建商品住宅12351套，其中二环内成交1834套、占比15%；二环外成交10517套、占比85%。可见，在改善性置业潮下（全市套均108平），沈城人民的自住性置业升级梦将获得充分满足，同时每年涌入沈阳的10万+（七普数据）新市民、新青年也将受益于“卖旧买新”置业链条中，安居乐业。

沈阳市房产局 沈阳市自然资源局

2023年3月28日